北京国贤府二期规证到手阳台比卧室还大

  建造项目包含昌平区北七家1503-0009地块R2二类寓居用地09-1#住所楼等18项，0008地块B4综合性商业金融服务业用地08-1#商业楼等5项。

  日前，项目户型图（进程稿）现已流出，75㎡二居起步，面积段包含90㎡/103㎡三居、116㎡/133㎡/166㎡/168㎡四居。

  现在来看，开敞阳台不能关闭成室内扩容空间，部分小户型的卧室面积目测不大，舒适度很难确保。

  全体看下来110以下的户型都存在相似问题，103户型的起居室比阳台还小。

  没有满足面积支撑的小户型产品，一味寻求功用性，献身了寓居舒适感，阳台不能关闭，这些“起居室”的存在就很鸡肋。

  以起步72户型为例，两室一卫，客餐厨一体规划，带转角飘窗，一般都百平以上的装备，放到70平的房子里，这部分公共空间占到了房子一半上面积，“挤”出来的两个小卧室十分难过。

  面积较大的卧室在北面，外接设备渠道，常见的设备渠道进深1米，按这个份额，主卧室套内面积不超越8㎡。

  南边的房间愈加迷你，在户型图上乃至仅标记为“起居室”，原因是它实在太小了，去掉开敞阳台和门后的柜子空间，估量连一张双人床都放不下。

  90户型也是相似状况。做了三居两卫户型，南向三开间，带独立家政间，客餐厨南北通透，听起来亮点十分多。

  而另一侧的起居室与72户型存在相同问题，不是方正形状，去掉门口空间，实践进深与开敞阳台进深差不多；

  为了分出三个开间，90户型起居室的面宽应该还没有72户型南向起居室宽；柜子空间让给了外面的家政间，开敞阳台不关闭，这个房间只能做个小书房。

  北边卧室也不大，做了储物空间，床的宽度与近邻灶台宽度差不多，床角与房门开关轨迹十分挨近。

  116户型为四居起步，四叶草格式，南向主卧和客厅外接开敞阳台，次卧为飘窗；北边两个卧室外接设备渠道 挑空层。

  得面宽者得全国，133户型四居双卫，南向四开间，面宽大于进深的份额。三卧室朝南，主卧南北通透，边户带转角飘窗；独立电梯厅都带飘窗。这个装备一般在180以上大平层比较常见。

  相比之下，166户型基本是133户型的PLUS版别，多了个卫生间，做出双套间规划。

  133以上户型，面宽和进深的份额达到了1.5:1，在房子面积不大的前提下，开间过大，进深太短，某些特定的程度上会影响北向功用区的舒适度。

  国贤府二期地点北七家1503-0002、0008、0009地块成交于上一年12月30日，由中建智地 未来科学城联合体上一年摘得，成交价格21.143亿元，楼面价2.1万/㎡。

  相较于一期楼面价2.55万/平，二期每平降了4400元，且未设置指导价，给开发商打造好产品留出更大的发挥空间。

  本年2月10日，项目规划的详细计划项目公示。住所总建面13.87万㎡，其间地上建面9.23万㎡，容积率1.3。

  规划建造26栋6-9F洋房，共850户。其间北区02地块16栋共526户；南区09地块10栋共324户。

  小区设有3个景象大门，选用镂空格栅规划：主进口坐落东侧，南北区各1个；此外，北区南侧正中央有1处非必须出进口，与配套楼和下沉广场构成中式景象功用区域。

  平面图的房顶上，则没有一点斜角、屋脊线等坡房顶的规划标识，没有阁楼，取而代之的顶部退台规划。

  在土地条件上，二期地块相较一期更有优势。尽管与一期容积率相同，但二期地块内没有邻居路，曲线削减实践容积率。

  但二期地块却将楼层规划为9层（最高），而一期最高楼层只要8层。二期楼间距更宽，但寓居密度其实更高了一些。

  从详细数字上来看：一期地上建面10.5万㎡，规划住所822套；二期9.2万㎡，规划了850套。

  一二期都是洋房产品，得房率水平全体不低，一起，大面积阳台 飘窗 设备渠道，进一步拉高实践使用率。

  但一期的首层下跃和顶层阁楼户型，二期没再规划，取而代之的是部分顶退户型。

  北京国贤府一期（盛世文庭）地块由中建智地 未来科学城联合体2023年7月20日摘得，成交价27亿元，出售指导价为6万元/㎡。

  住所建面约10.63万平米，规划25栋楼822户，2023年11月9日获得预售证，主力户型为115-182㎡四居和100-107㎡三居。

  到2月10日，网签553套，成交均价约5.57万元/㎡，约为指导价93折。

  产品规划抢先，社区颜值扛打，可是入市一年多，去化还不到七成，北京国贤府的硬伤在哪？

  1、项目周边没有地铁线号线公里外；而京北地上出行迟早顶峰拥堵反常，对通勤族十分不友好。4站望京价差一半，听上去很唬人，但实践能不能落地以及何时落地都是个未知数。

  2、作为刚改盘，客群要求比较高，项目周边1公里内缺少像样的商业配套，南侧和东侧主要是别墅区，邻近还有很多安顿房，空位较多，整个城市界面的改进估计还需要几年时刻。

  小区步行规划内有北京尖端规划的山姆会员店，估计2025年末能开业。二期项目能否吃到一期配套的盈利，还需张望。

  3、项目西北方向有一处八仙陵寝，1公里规划以内，是集中式陵寝而非公墓，石碑数千个。另外在八仙陵寝以南还有一片村里的墓地，零散墓穴间隔北京国贤府小区外围墙十分近。

  2023年八仙村城中村改造计划现已确认要拆掉，全体迁至奉先陵寝，但详细计划没有确认，大规划墓地搬家触及问题难度较多，难度远高于住所拆迁。

  板块内住所项目较多，包含北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目，融没有来、万科翡翠公园、未来金茂府等，还有未来逸园等共有产权房以及很多回迁房。